…マンション「管理」組合から『経営』組合の時代へ…
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【マンション管理組合運営『メールすみマガジン』】
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第１６号 平成２２年８月３０日配信（隔週月曜日配信予定）
このメルマガは、
○マンション管理運営に熱心な、管理組合の理事（長）さん
○起業・独立を考えているマンション管理士さん
○マンション管理会社で働くフロント担当者さん、などなど
の購読によって支えられています。
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こんにちは、『メールすみマガジン』運営者の小泉です。
先週末、顧問先マンションで開かれた「お祭りイベント」に
お手伝いのため参加してきました。
４回目を迎える今年のお祭りは、
深山も私も終電を逃がしかけるほど大盛り上がりでした。
驚いたのは、人見知りしやすい私の性格でも、
多くの方と楽しく過ごせた事。
学校でも職場でも、最初に友人ができるまでの時間は、
緊張と不安で地獄のように思えたものでしたが(笑）
お陰様ですんなりと溶け込めました。
マンション内にも、友達を作りたくて
似たような思いを持たれていた方も多いんじゃないかなぁ・・。
頭でっかちにならず、心を通わせるのみのマンション管理も
時には良いものですね。
来年、皆さんのマンションでもいかがでしょうか？
それでは、今回のメルマガも宜しくお願いいたします (*^^*)
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★┓セミナー（返金保証付き）・無料面談（予約制）の日程について
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１）築１〜５年の築浅マンション限定！管理組合改革セミナー
９月１７日（金）１９：００〜
http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html
（取材の様子）
http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/51744974.html
２）理事長に就任して３〜５ヶ月「疑問・不安」を持った役員さん限定
マンション管理組合運営 改善セミナー
９月 ３日（金）１９：００〜
http://e-sumigokochi.com/category/1355295.html
３）個別の無料面談（完全予約制）を受け付けています
毎週月・水曜日の１９：００〜 または２０：３０〜
に開催しています。
http://e-sumigokochi.com/category/1305536.html
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★┓メルすみごこち事務所 トピックス
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◆｢理事長限定！無料メール顧問サービス｣終了のご案内
1年前にスタートした｢理事長限定のメール顧問サービス｣を、今月末を以って
終了させて頂くことになりました。
おかげさまで業務が堅調に推移している中、有料のお客様対応を優先し、
かつサービスを充実させるために今回の対応とさせていただいております。
なお現在本サービスをご利用いただいているお客様には、平成22年末まで
継続してご利用いただけますのでご安心ください。
※無料サービスとして当社（渋谷）での対面相談（予約制）は
継続しています。こちらをぜひご利用ください。
対面相談（予約制）はこちら
http://e-sumigokochi.com/category/1305536.html
ご理解の程、よろしくお願い致します。
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★┓最近のマンション業界ニュース！
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◆第三者管理者方式を実践
プロの視点で課題解決
分譲マンションの適切な維持管理や再生手法の蓄積を目的として、
０９年に創設された国土交通省の「マンション等安心居住推進事業」。
そこには、ソフト・ハード両面から良質なストック形成に向けた取り組みを行う
管理組合や法人を支援する内容が含まれる。
東京・新宿区のマンション、新宿アイランドアネックス（全４９戸）は、
第三者管理者方式に取り組む事例として採択された。
住戸部分が総戸数の半数以下にとどまるうえ賃貸率が高く、
管理組合の役員が固定化される傾向があったため、規約改正を経て０９年６月に
同方式へ移行。理事会制度を廃してその機能を管理者に移行する形式をとり、
管理業務は従来通り管理会社に委託している。
管理者への委託料など、移行に伴い月額約１９万円の費用負担が発生したが、
区分所有者にとって組合運営などの負担が大幅に軽減された。
そもそも第三者管理者方式とは、「区分所有者全員で行うべき共用部分の維持
・管理行為について、区分所有者以外の第三者に管理者としての権限を与えることで
それを円滑に行うことを目的とした方式」。
同マンションの管理者であるマンション管理士の親泊哲氏
（首都圏マンション管理士会副理事長）は、「理事会の機能がそのまま自分（管理者）
に置き換わるということ。
総会を招集し、区分所有者にとって有益な提案をするのが役割」と説明する。
（以下略、住宅新報ＷＥＢより転載)
○管理者管理ってなに？
非常にわかりやすく言うと、
「マンションの理事長を所有者から選ばず、外部のプロに任せよう」
という考え方、管理手法です。
皆さんがお住まいのマンションのほとんどが、
・理事長や理事は住民から選んでいる
・定期的に理事会を開催している
そんな状況だと思います。
この「管理者管理」は、理事長をプロに任せ（当然報酬が発生）、
高いレベルでマンションの運営を委ねることになります。
理事会もなくなり、輪番制で「次の理事は自分の番かな〜」という
話がなくなるわけです。
○管理者管理方式が生まれた背景は
「理事のなり手がなく、無政府状態がスラム化を進行させる」
例えば築30年経ったマンションの場合、新築時に40歳だった所有者は
70歳になり、所有者全体が高齢化していきます。
すると体力的に理事を引き受けることが難しくなる人が多くなります。
気が付くと毎年同じ人が理事長をやっている（やらされている）ケース
がよくあります。
その理事長がいなくなるとまさに「無政府状態」。
管理組合が機能しなくなります。
このように、理事のなり手がいない（形だけ理事になっても機能しない）
マンションでは、お金で理事を買うことで解決案となります。
このような「理事のなり手のいない」マンションは
・投資用ワンルームマンション
・リゾートマンション
・賃貸化（上記の例のようなマンション）
も該当しやすく、理事をお金で買うことが現実的になってきます。
この管理者管理方式、「理事長代わりの専門家の透明性確保」
や「住民の益々の無関心化」など、まだまだ課題はあるものの、
現実的にはこの方式を採用せざるを得ないマンションが今後
増えていくと思われます。
もちろん当社でも管理者管理をできますので
お悩みの方は気軽にご相談ください。
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★┓本日のコンテンツ
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◆奥が深いゾ！マンション居住者アンケート
マンション理事会さんが大きな課題に立ち向かうとき、
居住者の意見を聞くための媒体として有効なツールとして
「組合員（居住者）向けアンケート」
があること、そしてアンケート作成の失敗例として
・回答率が極端に低い
・匿名を認めたもの
・回答案が練られていない
・「その他」意見に回答が集まり過ぎる
があること、さらに
・アンケートの回答率は｢１枚目（表紙）の見た目｣が大事
・アンケートには実施にいたる経緯説明が必要である
・アンケートの目的を明確にし、ある程度誘導することも必要
・巷で行われるアンケート（お客様の声）の設問を参考にする
ということもお伝えしてきました。
ではアンケートを成功へ導くコツの続きをお伝えします。
↓↓↓
○アンケート結果を上手に活用する
今までお話してきたような方法を使いアンケートを実施した結果、
当然結果が出てきます。
皆さんには、このアンケート結果を最大限に活用して頂きたいと思います。
まずはアンケート結果の報告です。
居住者の皆さんに時間を割いて頂いたのですから、そのお礼も兼ねて
結果報告しなければなりません。
ここで大切なのは、
｢集計結果の報告 ＋ 結果を受けて理事会の見解｣をセットで記載
することです。
つまり、
『アンケートの結果から○○のような傾向があるため、
理事会としては今後□□の方向へ進めたい』
『皆さんの多くが△△という考え方のようですので、
このご意見を尊重した形で総会にてご提案したい』
というメッセージを残すことが重要です。
そして総会で提案する際、議案書の説明文中に
アンケート結果を再度載せることで、合意形成においては強力な武器と
なります。
住民の多くの方の声が反映された議案に異を唱えると言うことは、
その方が少数派になる、と言うことです。
こうして皆さんの合意形成を経て、懸案事項を無事に実行。
、、、以上、『奥が深いゾ！居住者アンケート』は最終回となります。
理事会メンバーが正しいアクションを起こすときの
背中を押してくれるツールとして、アンケートを最大限に活用してください。
なお、ここまでお付き合い頂いた方の中には
『悪いことにもアンケートは使えるのではないか』と思う人もいると
思います。
マンション管理組合利益の最大化のためのツールとしての
アンケート活用が大前提です。
くれぐれも悪いことに使わないようにお願いします。
（終わり）
（深山）
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⇒ http://e-sumigokochi.com
○ 代表の熱〜い経歴書はこちら！
⇒ http://e-sumigokochi.com/category/1263088.html
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今日のメルマガはお役に立ちましたでしょうか！？
伝わりましたでしょうか？
次回もお役立ち情報を「なるべく専門用語を使わずに」お届けします。
これからも『メールすみマガジン』を宜しくお願いいたします＼(^O^)／
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http://e-sumigokochimellmaga.livedoor.biz/
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ご希望の方は、大変お手数ですが、下記へご連絡頂ければ幸いです。
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住所：〒150-0032 東京都渋谷区鶯谷町3-1 ＳＵビル502
TEL ：03-6690-2432 FAX：03-5456-7427
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運営：『メールすみマガジン』 担当：小泉
株式会社メルすみごこち事務所
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…管理組合トラブルのほとんどは
コミュニケーションミスから。
『伝える』ことが重要なのではない。
『伝わる』ことが大切なのである…
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